上海高端市集即恒隆的两大旗舰项目-上海恒隆广场和港汇恒隆广场，两项目出卖额和房钱均已处于高位，

　　不测的是沈阳市府恒隆和武汉恒隆，两项目基数素来就低，2024年房钱和出卖额均显示双位数消浸，且岁晚出租率均已跌至亲昵80%。

　　遵照以往的向例，恒隆领悟事迹消浸的来源无非便是三点：经济疲软、消费决心亏损、比赛激烈/比赛敌手打压。本年也不各异，素来不提运营和执掌题目。

　　因而，咱们正正在供给恒隆知名的营谋，供给无法用金钱添置的体验来应对这种景况。正在这日的市荟萃，人们寻找扣头。

　　恒隆是进入内地较早的港资开拓商之一，且埋头于高奢产物线。最早开业的两个上海项目占尽天时地利先发上风，开局手握王炸。

　　恒隆选址险些完善避开蹧跶品热点都邑，采选了排名靠后的济南、无锡、大连。仅正在2018年如梦初醒倔强杀入杭州，对比少见的都邑确切，却又意气用事。

　　也便是这十余年，正在北京、广州、杭州、成都，新鸿基、太古、华润、北京华联一步步正在高端贸易项目攻城略地。

　　倘使简略粗暴按贸易筑面口径计较房钱坪效，最高的上海恒隆广场高达2557元，最低的沈阳市府恒隆仅66元。上海两个项主意贸易筑面占比12.5%，营收占比亲昵60%。

　　2011-2018年，内地幼我蹧跶品市集处于安稳缓增的状况。正在这个恒隆往往提及的所谓“熊市”，浮现了成都太古里、 南宁万象城、北京SKP、上海IAPM等景色级项目。

　　恒隆正在此光阴开业的无锡、济南、沈阳、天津等项目事迹浮现均不佳，房钱坪效低，与一个向例家庭Mall无异，营收伸长也乏力，均远逊于同业。

　　2018-2021年，因为疫情风控等来源，内地高端消费市集出卖额暴涨，年均匀伸长率高达40%。

　　也便是正在这个周期，恒隆和比赛敌手的差异正在拉大：深圳万象城、沈阳万象城房钱超10亿；成都太古里、成都IFS房钱超10亿；厦门万象城正在开业第二年房钱就站上了4亿，第三年已到5.6亿。

　　但市集周围相较于第一个阶段如故是翻番；恒隆除上海项目表，表埠项目又仍正在“低位”，倘使充沛的使用了这波行情，不应当也不成能只是维稳，这些项目应当无间“爬峰”。

　　从资管视角领悟，恒隆广场的底色都不错，不是由于运营，而是由于结构早，拿地价值不高，回报率的“分母低”。只消“分母低”，总归是有法子的。

　　2018年5月，恒隆通过336轮竞拍获取杭州百井坊地块，计容楼面价高达5.5万，项目总投160亿，地价107亿。一个项主意地价，恐怕是其他十个项主意总和。

　　A：我以为不只仅是财政本钱，当然应当可能遮盖。当咱们添置那块土地时，市集景况与现正在大不不异……

　　现正在的房钱恐怕不如咱们预期的那么高。但举动永恒投资，我自信一朝咱们得回租户，一朝咱们得回流量，全部都邑好起来。

　　恒隆地产近5年的假贷利率正在3.5%-4.4%之间，倘使取值4%，160亿投资表面财政本钱高达6.4亿元。24万㎡策划面积中，最能出房钱的贸易一面仅11万㎡，要命的是，杭州还要背一个浪费旅店。

　　差不多一致周围（已竣工一面）的无锡恒隆广场，开业10年后项目贸易和写字楼的房钱收入合计5.78亿。

　　简略粗暴估算，运营净现金流6.4亿元必要营收起码做到9亿。杭州项目要告竣9亿营收，笔者推度应当是正在开业十年后了。

　　Q：杭州项目是一个新竣工的投资物业，咱们是否必要对其举办从头估值？由于它从“开拓中的投资物业”转为“投资物业”。你们是否以为必要对其代价举办减值？

　　A：正在投资物业竣工之前，咱们曾经必要每六个月举办一次资产评估。因而，杭州恒隆的竣工不会导致明显的估值转折。

　　2024年恒隆“股东应占纯利”大幅消浸近12亿（港币）的一个要紧来源是投资物业估值耗损，此中内地投资物业耗损8.51亿元（港币）。

　　杭州恒隆广场一开业，确实狼狈的便是评估公司：把项目评估到160亿本钱价实正在是牵强，不评估到本钱价又交待不表去。

　　原来杭州项目另有第三个题目：杭百大、银泰、万象城曾经正在杭州高奢市集修筑了高城坚墙，恒隆怎样与之比赛？上文闭于武汉恒隆的事迹题目，是否会正在几年后重演于杭州恒隆。

　　恒隆正在内地不止有贸易，11个项目中有7个项目筑设了写字楼，况且写字楼体量均较大，包罗即将竣工的杭州项目，写字楼总体量高达90余万㎡。

　　从资产筑设组合也可能再次看出恒隆投资缺战术：恒隆写字楼重仓了二线都邑，况且是房钱行情较弱的二线都邑。

　　沈阳、无锡、昆明三座恒隆广场的写字楼均有10余万平方米，出租率亲昵90%的，武汉恒隆广场写字楼出租率也一度亲昵80%，租赁功效并不差。

　　但写字楼的第二个题目正在于其房钱越发随行就市，且正在运营和品牌端没有特别显明的护城河。加倍是二线都邑写字楼，房钱天花板有限，远低于重奢市集。正在经济横盘期，市集还可能讲故事，写字楼的来日很绝望。

　　昆明恒隆广场写字楼体量仅比市集少1万㎡，2024年房钱收入仅市集的46%；无锡恒隆广场写字楼体量比市集多2万㎡，2024年房钱收入仅市集的27%。