一房数卖，是指出卖人就统一衡宇订立数个交易合同，分手出售给差别买受人的行径。屋子只要一套，而买房人有多个，正在此环境下，肯定只要一人乃至是没有人能获得该套衡宇,其他交易合同则无法奉行。由此而发作一系列公法题目：交易合同是否有用？谁有权得到房产？若何追溯卖房人的职守？

　　《物权法》第十五条章程，当事人之间订立相合设立、变动、让与和湮灭不动产品权的合同，除公法另有章程或者合同另有商定表，自合同创办时生效；未料理物权注册的，不影响合同功效。是以，对付一房数卖的多个交易合同，倘使不存正在公法章程的其他无效事由，无论是否料理了房产注册手续，这几个交易合同准绳上都是有用的。

　　正在目今房地产价钱走势下，际遇一房数卖后买房人最亲切的是谁能获得屋子？如前所述，正在数个交易合同都有用的环境下，买房人的合法权柄都应当受到公法爱护，各买房人均有权条件奉行合同。但衡宇只要一套，合同的奉行按序就显得很合节。

　　最高黎民法院2015年召开了第八次寰宇法院民事商事审讯事业集会，此次集会针对民事审讯事业变成了《第八次寰宇法院民事商事审讯事业集会（民事一面）纪要》，此中对一房数卖合同的权益爱护按序实行了章程。《集会纪要》第15条章程：审理一房数卖纠葛案件时，倘使数份合同均有用且买受人均条件奉行合同的，普通应服从一经料理衡宇完全权变动注册、合法拥有衡宇以及合同奉行环境、交易合同创办先后等按序确定权益爱护顺位。但恶意料理注册的买受人，其权益不行优先于一经合法拥有该衡宇的买受人。对交易合同的创办岁月，应归纳主管罗网立案岁月、合同载明的订立岁月以及其他证据确定。

　　依据该章程，一房数卖纠葛案件中数个受让人都条件奉行合同的，一经料理了衡宇完全权变动注册的买受人优先爱护；受让人均没有料理变动注册的，一经合法拥有衡宇的买受人优先爱护；受让人均没有合法拥有衡宇的，则依据合同的全部奉行环境确定优先爱护按序，好比购房款的缴纳环境、料理贷款的环境等；倘使数个合同均未最先奉行，则参考交易合同创办先后等按序确定权益爱护顺位。简而言之，一房数卖合同的权益爱护按序为：料理完全权变动注册＞合法拥有衡宇＞合同实践奉行＞合同创办。

　　以上爱护按序是创立正在数个合同均合法有用的条件之下，《集会纪要》第15条中还希奇夸大：恶意料理注册的买受人，其权益不行优先于一经合法拥有该衡宇的买受人。其主意是为了防守正在有买受人合法拥有衡宇时，出卖人与其他买受人恶意勾结损害第三人便宜的境况。这与《民法总则》第一百五十四条“行径人与相对人恶意勾结，损害他人合法权柄的民事公法行径无效”的章程也是相同的。

　　值得防备的是，正在网高贵传的《2015年寰宇民事审讯事业集会纪要》版本中，对一房数卖，又有“正在变动注册、合法拥有发作正在预报注册有用期内，注册权益人或拥有人的权益不行顽抗预报注册权益人”的表述，但该版本并未过程官耿介式渠道宣告，最高黎民法院正式宣告的版本中已无该表述。

　　正在确定能够条件奉行合同得到衡宇的完全权的买房人后，其他不行得到衡宇的买受人的权益应若何获得保卫？

　　依据《合同法》的章程，当事人一方延迟奉行债务或者有其他违约行径以致不行完成合同主意，当事人能够袪除合同，并念法违约损害抵偿。最高黎民法院《合于审理商品房交易合同纠葛案件合用公法若干题主意声明》第八条章程，“拥有下列境况之一，导致商品房交易合同主意不行完成的，无法得到衡宇的买受人能够恳求袪除合同、返还已付购房款及息金、抵偿亏损，并能够恳求出卖人继承不堪过已付购房款一倍的抵偿职守：（二）商品房交易合同订立后，出卖人又将该衡宇出卖给第三人。”该章程确立了处罚性抵偿的机造，即对付商品房的一房多卖，订立交易合同正在先的买受人无法得到衡宇时，许诺其得回不堪过已付出房款一倍的抵偿。

　　但前述处罚性抵偿的章程仅合用于出卖人是房地产开垦企业的境况，对付出卖人是一面或非房地产开垦企业的并不对用。普通的衡宇交易合同，仍只可按《合同法》的章程念法因对方违约形成的实践亏损，蕴涵合同奉行后能够得回的便宜。